전월세·기숙사 계약과 전입신고·전세사기 예방

🏠 외국인은 주민등록 전입신고와 동일하다고 가정하지 말고 체류지 변경 신고·주택 인도/실거주·확정일자·선순위 권리·보증 가입 가능성을 각각 확인해야 합니다. 어느 한 조치만으로 보증금이 완전히 보호되는 것은 아닙니다.

이런 분께 · 전세·월세·기숙사·고시원 계약을 앞둔 외국인, 큰 보증금을 맡기는 분, 집주인·중개사 설명을 공식 자료와 대조하려는 분

1. 공간의 법적 성격부터 / 2. 주소 신고와 임대차 보호 구분

• 등기부·건축물대장의 주소·용도, 실제 방과 일치 여부, 주택/오피스텔/고시원/기숙사/근생 구분, 불법 증축·용도변경, 전입/체류지 신고·확정일자·보증 가입 가능 유형인지 확인. 기숙사·고시원·불법 건축물은 일반 주택 임대차와 같은 보호를 단정할 수 없음.
• 등록외국인은 전입한 날부터 15일 이내에 새 체류지의 시군구·읍면동 또는 관할 출입국에 체류지 변경을 신고. 판례상 등록외국인의 체류지 변경신고·외국국적동포의 거소이전신고는 주택임대차보호법의 주민등록·전입신고와 같은 법적 효과가 인정(출입국관리법 제36조, 대법원 2015다254507). 다만 대항력엔 주택 인도+주소등록, 우선변제권엔 확정일자 등 추가 요건이 필요 — 한 절차만으로 보증금 전액 보호로 생각하지 않기.

3~4. 계약 상대·권리관계 확인

• 인터넷등기소 등기사항증명서로 소유자 확인, 신분증-소유자 일치, 대리 계약이면 위임장·본인 의사, 법인/신탁/공동소유면 계약권한·보증금 수령 주체, 중개업소 등록·담당 공인중개사, 계약금·보증금은 적법한 수령인 계좌인지 확인.
• 근저당·압류·가압류·경매·신탁 등 권리관계, 다가구의 선순위 보증금·세대수, 국세·지방세 체납, 실거래가·전세가 비율, 임대인 반환 계획·기존 세입자 퇴거, 반환보증 가입 가능 여부·거절 사유를 확인(근저당+내 보증금만 단순 계산 금지).

5~7. 계약서·잔금·입주 후

• 계약서엔 정확한 주소·동/호수, 보증금/월세/관리비 포함항목, 계약기간·입주·잔금일, 수리 책임·기존 하자, 반려동물/전대/사업자등록 제한, 해지·갱신·중도퇴거·위약금, 보증 가입·권리변동 특약, 신고/확정일자/보증 불가 시 처리를 명시(구두 약속은 특약으로).
• 계약 직전·잔금 직전에 최신 등기부를 다시 확인(새 근저당·압류 여부), 계약금 계좌명의·영수증, 열쇠·점유 가능 상태, 이전 세입자 퇴거·공과금 정산, 집 상태 촬영·하자목록. 입주 후 실제 인도받고 법정기한 내 체류지 신고, 확정일자 부여 가능 여부·절차, 접수증·계약서 원본 보관, 반환보증 가입·기간·금액 확인(확정일자=보증보험 자동 가입/전액 회수 아님).

8~9. 기숙사·회사 숙소 / 위험 신호

• 기숙사·고시원은 계약 상대(학교/회사/업체/개인)·임대차인지 이용계약인지, 보증금/퇴실/환불/관리비, 체류지 증명 발급 가능 여부, 출입/통금/취사/화재안전, 퇴사·졸업 시 퇴거 여부를 문서로 확인(일반 주택 확정일자·보증보험 이용 가능하다고 가정 금지).
• 위험 신호: 등기·건축물대장·납세·보증 확인 방해, 시세 근거 없이 보증금이 매매가에 근접, 소유자 아닌 사람이 개인계좌로 급히 입금 요구, 전입/체류지 신고를 못 하게 하거나 허위 주소 요구, 실제와 다른 보증금·월세 기재 요구, 보증보험이 무조건 된다며 사전심사 거부, 당일 결정 압박 — 설명·공식 확인 끝날 때까지 송금 중단.

10. 보증금 반환 문제가 생겼을 때

• 계약서·확정일자·주소 신고·입금내역·대화 보존, 종료·퇴거 통지를 계약서 방식·기한대로 서면으로, 임대인 반환 계획·담보/매각 상황 확인, 보증기관 가입자는 사고 접수·이행청구 요건·기한 확인.
• 전세사기 의심·경매·미반환은 HUG 상담·전세피해지원센터·대한법률구조공단에 조기 문의, 위협·위조·명백한 사기는 경찰 신고. 종료 후 다른 주소 신고·먼저 퇴거가 권리에 영향을 줄 수 있으니 큰 분쟁은 먼저 법률상담.

자주 묻는 질문